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成都2019房价暴跌?为什么说,2019年,西安房价一定会下跌!

发布时间:2019-02-01 19:59:25 来源:猫叔聊地产点击 :
成都2019房价暴跌?
原文标题:为什么说,2019年,西安房价一定会下跌!
原文发布时间:2019-01-30 22:01
原文作者:猫叔聊地产。
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秒速时时彩官方网站 www.lafrugale.com 中国楼市,一言以蔽之,就是政策市。

所以,每一轮房价大涨之前,都会伴随着信贷的宽松、还有政策利好。

2016年3月份,同事在海淀换学区房,一个月时间,房价出现了15%的大幅度涨幅。也就是那个时候,我的大学朋友,一位西安妹子,正考虑在西安置业,咨询了我一些问题。

我由于工作关系,在西安进行了很多次跑盘考察,对西安也算熟悉,所以劝她果断上车,不要再拖。结果,西安楼市迎来17、18年连续两年上涨的长牛行情。

这篇文章,算是对过去西安楼市的行情总结,以及不太成熟的西安购房建议。

我希望西安的朋友看看,多提意见。西安以外的朋友也看看,因为其中涉及到很多买房的实战吐血总结——

如何对楼市行情有一个最基础的判断?

影响楼市短期行情最关键的因素有哪些?

买房需要如何选择板块?

等等相关思考,我会在下文一一分享。

01

2016年,我是如何判断西安楼市会涨的?

任何一个城市,都有坚定的看涨派和看跌派,两方往往各执一词,理由还都很充分。

看涨派往往会过分夸大短期政策利好对楼市的影响。

以西安楼市为例,自从2016年开始,不断利好西安的政策就出现在销售朋友圈里。比如一带一路、西安招商引资计划、西安自贸区建设、西安引进人才战略、省会城市房价偏低等等,所以西安的房价一定会大涨。

看跌派则是过分贬低西安,以过去的经验做判断,没有用发展的目光看待问题。

比如西安经济落后、特色产业不够突出、近10年来城市人口净流入排在全国30多位、库存量比较多等等,所以西安的房价绝对不会涨,涨了也是投机,一定会跌回去。

表面来看,看涨和看跌派都说的没错,但也都比较片面。

实际上,综合来分析的话,还需要加上一个关键因素——“看得见的手”。

楼市的套路很简单,类似于庄家坐庄。无论是地方政府、开发商、中介、炒房团等,只是“抬轿子”的角色,决定房涨跌的“关键按钮”,实际上还掌握在庄家手里。

读懂“看得见的手”是怎么做的,非常重要。

如果没有货币环境、鼓励购房等政策的支撑,就没有提前套利条件,炒房客怎么炒,价格也是炒不起来的。

稍微年纪大一些的人都知道,上一轮全国性质的房价大涨,还是在2009年,因为“四万亿”的直接刺激。而2010年到2015年这段时间,全国楼市,除了一线,个别沿海城市之外,全国房价都比较稳定。这主要是因为,房贷收紧,全国楼市长期限购限贷的影响。

直到2014年9月份,除了北上广深外,限购政策全面放松,政策风向再次发生变化。

从2014年9月到2016年上半年,楼市长达一年半多的逐步放松——

2014年9月央行新政,取消限贷,房贷比例下调为基准利率的0.7倍。

2015年央行降息5次,降准3次,营业税5年改成2年。

2016年两会,“房地产去库存”成为热点词汇,上半年,继续降准、降息、降税、降首付。

如果09年是直接大放水,那么从14年9月份到2016年上半年,就是有计划的灌溉。

所以我对比了09年,16年的情况,认为这一次的行情不同于13年的小涨,而很可能是全国规模的大牛市。

这也说明,只要细心关注下楼市的相关政策,未来市场的大行情并不难判断。

02

2017年,西安房地产元年

房价上涨初期,一定是城市中最有支撑力的优质板块先启动。16年西安房价开始蠢蠢欲动,市区价格、曲江新区有了明显的上涨行情,但大部分区域行情平稳,大多数本地人并没有意识到,未来一年的大涨。

虽然西安本地人没有意识到,但临近省份的郑州已经蠢蠢欲动了。

2016年郑州与合肥、南京、厦门并称为”房价四小龙“,成为涨幅最凶狠的城市。同年,郑州出了14个地王,地王金茂楼面价36915元/㎡,达到北上近郊价格,全市沸腾了。

所以,市场嗅觉最灵敏的一批郑州买家,在郑州价格翻倍纷纷破万后,他们自然把目光聚焦在还未启动大涨、均价6000元/㎡的西安。

2017年春节之后,郑州买房团进军西安,直接催动了西安楼市的火爆,带动了西安本地人的买房热情。

我们来简单梳理一下,2017年西安楼市的变化。

由于网站都是按照平均数算房价而不是中位数,所以数据统计比正常情况要低很多,我们直接看房价趋势就可以。

如果没有调控的情况出现,2017年西安房价走势应该是一路之上的,类似于下图中的虚线。

但实质上,西安房价是红色线条的走势,并且出现了3月、6月、9月三个拐点。

这是为什么呢?



(图片来源:安居客二手房)


对比西安的调控政策看,就很有意思了。

2017年1月1日,城六区限购。本地人和外地人只能在西安城六区购买一套住房。2017年4月18日,限贷。2017年6月28日,限售&外地人需缴纳2年以上社保。2017年9月13日 ,全面限购。


我之前多次说过,3月份是判断全年行情走势的一个重要时间节点。3月份旺,则全年一定旺。西安楼市从3月份开始跳涨,是郑州购房团直接拉动的。

而4月份的限贷政策,规定了首套首付30%,二套首付40%的贷款条件,但其实买房还是可以加杠杆的。对外地人买房限制不大。可以看到,从3月份开始,3、4、5三个月份行情一路走高。

但6月份走势明显放缓,为什么?6月份规定外地人购房需要缴纳2年以上社保。直接卡住了外地人购买的资格,开发商的成交量断崖式下滑。所以,随着外地人西安炒房的推出,6、7、8月份,虽然房价还在涨,但是涨幅相对放缓。

到了9月全面限购之后,按理来说,市场应该更平稳才对。为什么10月份又有一波比较大的上涨行情呢?

因为西安楼市已经面临供需失衡。外地人的离场,丝毫阻碍不了本地人买房的热情。

来看西安的去化周期。从2015年9月份,西安去化周期达到20个月,而2017年以来,去化周期在10个月以下。




去化周期能很好的衡量市场供需关系:

6个月以下严重供需失衡,表现为房价的大涨,

6-12个月供需失衡,表现为房价上涨,

18-36个月,供过于求,楼市低迷,房价下跌。

为什么西安的去化周期持续降低?

2014年开始,西安就减少经营性用地的供应面积。而西安住宅供不应求的状态,从2015年逐渐积累到2017年。





2015年西安推动货币化棚改安置以来,货币安置比例不断推高——在2016年西安棚改货币化安置率51%,2017年西安的棚改货币化安置率已达到70.51%,出现了大量手里有钱但需要置业的拆迁户。

多年积累的供需矛盾,终于在2017年爆发。2017年西安楼盘出现大量缺货的情况,大家手里有钱却买不到合适的房子,市场的恐慌情绪不断蔓延,上半年开盘就抢光的现象数见不鲜。到了下半年,即使出现多次的调控政策,但市民的观望期有限,一旦新盘开始加推,抢房的情况又再次出现。

03

2018年,我为什么判断失误?

2017年,西安楼市均价上涨40%以上。均价6000元/㎡左右的房价纷纷破万。但我对2018年的西安并不看好。

一是,从全国形势看,2017年是全国宏观调控最严格的一年,各地房贷利率纷纷上调,西安调控不断加码,已经没有机会优势。

二是,西安楼市支撑比较弱,需求已经乏力。从新房二手房价差、二手房流动性来看,西安并不是理想的投资城市。

这是2017年11月份新房二手房均价的价格差。

对比,新房价格远远低于二手的杭州、南京、成都、武汉等城市,西安的房价除了个别的曲江、浐灞区域,新房和二手基本上没有明显的价差。在政府管控新房备案价的调控期,西安的新房依然没有溢价空间,说明房价短期上涨过快,价格已经透支。



再分析西安的二手房市场,市占率比同等级的武汉、济南等省会城市都要低,说明西安的房产流通性相对较差。短期内无法改变这种情况。没有必要承担5年的限售风险,长期锁定房源。




三是,2018年2月13日,西安市房管局公布了《2018年新建商品住宅(含公寓)上市供应计划》。公告显示,2018年西安市将有262个项目计划推新,总计供应房源22.55万套,面积约2697万㎡。按照供应计划,2018年西安市新建商品住宅供应量为近三年来最高。那么西安供求紧张的局面就会被改写,西安市场会趋于平稳。




所以,当有朋友想去投资西安房产,来征求我意见的时候,我给出了不太乐观的回答。不过最后朋友依然去买了西安,在2018年收获20%左右的涨幅,这是后话。

复盘2018年,我判断失误的原因,主要有两个:

1、2018年西安商品房供应并没有按照计划完成,原定的22万套,实际供应量在14万套左右。西安依然是供不应求的状态。

2、没有预料到西安推出的”抢人大战“的威力。2011-2016年,西安年均人口增速仅4.6万人。但2018年,全西安落户人数已经超过70万人。

西安也给了我一个很好的参考案例。我总结出来的经验就是:

1、判断房价不等于预测房价。判断是基于一定的事实基础,对未来发生情况的一种判断,而预测无异于天桥算命、跳大神的瞎忽悠。所以即使是判断,也要充分预估未来的几种可能性,做好针对措施。

2、买房最关键的是一定要信息对称。买房选择自己所在的城市,更熟悉,也更不容易做出错误判断。哪怕再好的城市,你不熟悉这个市场,过江龙就没有战斗力,未必能买对。

3、即使预测到西安2018年的大涨,我还是不敢买。西安政策多变,产业转型还未成功,只是短期落户强行续了一波行情。未来依然不容乐观。赚第一笔生意,永远比接力最后一棒要好的多。

04

2019年,我押西安会跌

事实证明,在时代机遇面前,绝不能忽略西安做大做强的决心。

2018年,在全国大多数省会、二线城市迎来价格回调的时候,西安依托人口落户政策,逆势上涨。

2019年,在全国大多数地区棚改目标下降的时候,西安却按下城改“快进键”。截止到2020年,西安依然要改造178个城中村和村庄。


从落户大战到三年清零方案,西安为什么要这么着急快进?

从大处着眼,2020年是是全面建成小康社会决胜期。西安作为“一带一路”的起点,第9个国家中心城市,关中平原城市群的中心城市,肩负着带领带领西北地区经济崛起的重任。在2020年底之前,西安要完成主城区人口1000万,全域1500万的人口规划。

但我们也要看到,随着棚改货币化安置政策的收紧,西安的三年清零行动方案将面临巨大的财政压力,真正能执行多少,要打个问号。

就算执行得力,西安的城中村,有原住民、租客、做生意的外地人,原住民在这两年西安房价上涨中,能买房的早就买了,实质上的购买需求又有多少?

而且,因为房价大涨而迁入的70多万人,有多少是真的想落户西安,又有多少是为了来炒房的呢?一旦楼市冷清,会不会留下一地鸡毛?

2019年,我依然押西安会跌。

因为购房者的心理预期已经发生改变。看看现在的西安市场,从一房难求到多房选择困难,从排队摇号到多盘不摇号直接销售,从全款买房到分期首付,这些都是房价下行的信号。

2019年,西安楼市情况复杂多变,猫叔为购房者提供的建议是:

1、从2019年1 月1 日开始,西安进入”全装修时代“,新房价格向下的可能性变小,但备案价过高的楼盘,依然会以折扣优惠的形势销售,同时首付分期的促销方式也重新回归,说明开发商们对未来楼市不太乐观。

一旦开发商给出的折扣足够优惠,请把握机会。

2、1月份金辉世界城的中签率是10比1,导致西安销售纷纷在朋友圈呐喊:10个家庭抢一套房,西安房价又要大涨。请睁大眼睛分辨这种丧心病狂,罔顾事实真相的谣言。

该楼盘处于热门区域曲江,又是学区学位房,还是地铁盘。对于这种性价比高的楼盘请果断入手。但请记住,热点区域的网红盘无法代表整个西安楼市已经转冷的走向。

3、由于全装修政策的影响,2019年依然会有质量维权事件,你们懂的。请避开品质不高、地段较差的楼盘。这部分楼盘极有可能会滞销。

4、如果同一地段二手房价格大于新房15%以上甚至更多,请等二手房回调,不要着急买入。

4、关于地段的选择。

”有钱买高新,有闲买曲江,短期看浐灞,长期看沣东“




西安有着”西高南贵“的说法。

高新、曲江是西安房价最高的区域,高新区是西安高科技产业硬核实力代表,曲江是西安高端低密住宅集聚地。但由于高新、曲江房价过高,紧邻高新的长安区、以及曲江二期、经开区成为了第二选择。

浐灞、沣东也是西安新区中的热点区域。2021年全运会落址浐灞后,浐灞将成为宜居宜业的国际化城市新核心,所以短期浐灞依然会备受关注。其中全运板块、世博园板块、港务大道板块是置业热点。




沣东新城是西咸新区渭河南岸的重要组成部分,也是大西安布局中最重要的板块,财政收入占西咸新区40%以上。起点高,发展迅速。但西咸新区总体处于建设初期,目前仅仅在项目策划、招商落地阶段,买的是预期升值,未来发展也有很大不确定性。所以沣东新城需要长线投资。


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